SurReal Estate, tra caos normativo e cantieri fermi

Nel pieno di un’estate segnata dall’ennesima crisi della fiducia nel settore immobiliare, Milano si ritrova suo malgrado simbolo nazionale delle difficoltà che attraversa la filiera delle costruzioni: poco meno di 150 cantieri bloccati, 35 miliardi di euro di investimenti fermi e almeno 4.500 famiglie sospese tra mutui da rimborsare e case che non saranno consegnate in tempi certi. La paralisi, originata in larga parte dalle recenti inchieste giudiziarie sull’urbanistica e aggravata dalla frammentazione normativa e dai rallentamenti amministrativi, sta mettendo in discussione tutta la strategia di rigenerazione urbana che negli ultimi dieci anni aveva trasformato il volto del capoluogo lombardo, con investimenti record e prezzi delle case cresciuti di oltre il 50%.

Non è solo Milano: secondo i dati Svimez e i monitoraggi ufficiali di Palazzo Chigi, a livello nazionale oltre il 15% dei progetti finanziati dal Pnrr non è mai partito, con interi comparti – dall’edilizia privata a quella pubblica – immobilizzati da controversie amministrative e carenze gestionali e con almeno 28 miliardi di euro di risorse pubbliche bloccate in carteggi e conferenze di servizi senza esito. L’effetto domino ricade sia sulle aziende – col rischio di svalutazioni e crisi di liquidità – sia sulle famiglie, spesso già fortemente indebitate perché «hanno comprato casa sulla carta e hanno già versato praticamente tutti gli acconti, indebitandosi al massimo e programmando traslochi, affitti e persino scuole per i figli sulla base di tempistiche oggi del tutto incerte», come denuncia Filippo Borsellino, portavoce del Comitato delle Famiglie sospese di Milano.

Questo scenario – aggravato, secondo Ance (Associazione nazionale costruttori edili) dalla prospettiva di un rallentamento degli investimenti pubblici e da prezzi dei materiali ancora superiori del 30% rispetto ai livelli pre-pandemici, con oltre 10 miliardi di investimenti a rischio nel 2025 – restituisce il quadro di un intero settore a rischio paralisi. Proprio da questa emergenza strutturale nasce l’urgenza e il significato dell’evento “SurReal Estate” organizzato da Economy a Palazzo Castiglioni: un luogo di confronto tra imprenditori, istituzioni, tecnici, accademici e cittadini sulle condizioni minime per il rilancio della rigenerazione urbana e sulla necessità – non più rinviabile – di regole certe, autorizzazioni rapide e una nuova visione integrata del territorio.

Sin dalle prime battute Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare, chiarisce la posta in gioco: «Serve una sanatoria ragionata per sbloccare i cantieri: le famiglie che hanno acquistato devono essere tutelate dopo anni di incertezze, soprattutto di fronte alle micro-irregolarità che paralizzano il comparto». Questo grido d’allarme fotografa con nettezza l’inerzia che immobilizza gran parte dell’industria e dell’edilizia urbana italiana, dove «senza regole chiare, la rigenerazione urbana non partirà mai» e dove il rischio è perdere non solo slancio economico, ma anche la fiducia degli attori coinvolti e dei cittadini. Albertini Petroni, forte dell’analisi pubblicata da Economy, evidenzia che la richiesta principale è proprio il superamento di una “giungla autorizzativa” in cui le interpretazioni diverse degli stessi meccanismi normativi finiscono per generare un immobilismo generalizzato: «Non si potrà mai ottenere quella spinta vitale che serve ad avviare i processi di rigenerazione urbana in Italia» se non si instaurano cornici istituzionali certe e condivise. Con oltre il 60% del patrimonio abitativo delle grandi città italiane necessita di interventi di riqualificazione, l’appello è tanto pragmatico quanto urgente.

Alla voce di Albertini Petroni fa eco il pensiero di Stefano Scalera, amministratore delegato di Invimit Sgr, secondo cui l’intero comparto immobiliare deve essere riconosciuto come «un settore industriale vero e proprio», dotato di impatti socioeconomici che vanno ben oltre la semplice costruzione e vendita di immobili. Scalera afferma che «servono certezze per sbloccare la rigenerazione», richiamando non solo alla necessità di uno sforzo politico concreto ma anche al riconoscimento istituzionale della centralità del settore nelle strategie di sviluppo urbano e territoriale. Le sue parole, inserite in un quadro in cui la produttività delle costruzioni italiane è rimasta stagnante negli ultimi dieci anni (lo certifica l’Istat), sollevano il tema di una pianificazione e di un supporto regolatorio coerente, stabile e di lungo respiro.

Il racconto della quotidianità operativa arriva tramite Edoardo Rossi di Gpf Inpsiring Research, che ha presentato dati di ricerca sorprendenti: «Il 72% degli operatori intervistati considera il sistema normativo italiano un ostacolo concreto all’attività edilizia». Rossi non si limita ai dati ma argomenta: «Norme confuse e tempi lunghi paralizzano l’edilizia», delineando così un panorama dove la possibilità di attrarre capitali e professionalità internazionali si infrange regolarmente contro l’incertezza procedurale e interpretativa, con un danno multiplo su competitività e attrattività del sistema paese.

Da Palazzo Castiglioni arriva anche la prospettiva politica e valoriale, con il senatore Maurizio Gasparri che definisce la rigenerazione urbana «una battaglia di civiltà»; secondo Gasparri, «è il passaggio necessario per garantire sviluppo, vivibilità e accesso alla casa. E chi non lo capisce si pone fuori da ogni logica di progresso». La dichiarazione di Gasparri intercetta il dibattito sulle nuove povertà urbane che segnano molte città italiane, con la grave crisi dell’offerta delle locazioni a Milano, Roma e Firenze documentata dagli ultimi rapporti di Nomisma. La sfida non è dunque solo tecnica, ma assume una dimensione etica e intergenerazionale, strettamente legata anche alle aspettative delle nuove famiglie e alla sostenibilità delle città italiane di domani.

Durante una tavola rotonda segnata da confronti serrati, la questione della “giungla autorizzativa” emerge trasversalmente: viene denunciato che la frammentazione normativa, le procedure sovrapposte e le troppe interpretazioni locali generano immobilismo, dispersione di risorse e abbattimento della produttività. Si sottolinea quanto sia diventato urgente “definire regole semplici e misurabili” e “uniformare la normativa su scala nazionale per superare le disorganicità territoriali”, nonché la promozione della “digitalizzazione e trasparenza dei processi autorizzativi”, su cui il Pnrr sta già intervenendo con risultati però ancora parziali.

In chiusura, Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, mette sul tavolo il dato quasi paradossale dei «100 miliardi investiti» negli ultimi anni nelle città italiane che, tuttavia, non hanno prodotto quegli impatti attesi, sia in termini di incremento del valore immobiliare sia di qualità urbana. Per Breglia «servono politiche nuove sul territorio» e una svolta pragmatica, che punti a «più destinazione alla locazione» e a un vero «ripensamento delle aree urbane non utilizzate come il Parco Sud». Breglia afferma che «senza una visione integrata il nostro sistema fatica a rispondere alle nuove domande sociali e ambientali», avanzando così la necessità di un nuovo paradigma di sviluppo urbano fondato sulla collaborazione tra attori pubblici e privati, sulla revisione dei piani regolatori e sulla creazione di condizioni favorevoli alla realizzazione di progetti innovativi.

L’evento milanese, quindi, non si limita a denunciare problemi endemici ma lancia una chiamata corale – da sponde differenti ma convergenti – affinché la questione della rigenerazione urbana diventi davvero asse strategico di una politica industriale capace di restituire centralità alle città e dignità ai territori. In una fase storica segnata dalla stagnazione degli investimenti immobiliari, dall’incertezza internazionale e dalla forte pressione demografica ed energetica, il tema si candida a essere uno dei più cruciali dell’agenda economica italiana ed europea per i prossimi anni.

Come attrarre nel Paese dei mille “no” gli investimenti su casa, terziario e logistica

a cura di Gpf Inspiring Research

Quali sono gli “ostacoli” più sentiti, quelli che rappresentano i principali freni allo sviluppo? E quali leve possono rilanciare il settore e rendere l’Italia un Paese più attrattivo per gli investimenti in ambito residenziale, terziario e infrastrutturale? Per meglio comprendere queste dinamiche, dal punto di vista prospettico dei key stakeholder coinvolti e interessati, Gpf Inspiring Research, in partnership con Economy Magazine, ha condotto una ricerca ascoltando la “voce” e le istanze di chi ogni giorno opera sul campo in questo ambito: costruttori, architetti, progettisti e investitori in ambito edile.

Principali “mal di pancia” nel comparto edilizio

Quali sono, oggi, i principali “mal di pancia” che vive nel suo lavoro nel comparto edilizio?

Burocrazia, tempi autorizzativi e inefficienze
I tempi di approvazione sono insostenibili infatti per grandi opere il completamento può richiedere anche decenni (30+ anni), a causa di iter autorizzativi complessi e pluriennali.
Crescono i ritardi nei pagamenti e iter PNRR  e le imprese lamentano “lungaggini” burocratiche e ritardi nell’accesso ai fondi, nonché difficoltà nei coordinamenti inter-istituzionali.
Anche i costi della burocrazia risultano essere un problema perché l’economia italiana paga circa 200 mld €/anno di inefficienza legata alla burocrazia, con conseguenti cali di produttività e competitività delle imprese

Principali sfide del settore edilizio

Quali sono, secondo lei, le principali sfide del settore?

Carenza di manodopera e rialzo dei costi
La crescente mancanza di operai e artigiani nel settore dell’edilizia italiana ha perso circa 600 000 addetti nell’ultimo decennio, oggi si registrano gravi carenze di personale specializzato.
Altra problematica deriva dai materiali volatile, infatti oltre alla crisi occupazionale, le imprese soffrono per l’aumento imprevedibile dei prezzi delle materie prime.

Percezione e sentiment sulle norme edilizie

Le norme edilizie le sembrano…

Ci sono troppe leggi, spesso in contraddizione, scritte senza tenere conto della realtà di cantiere o di progettazione. È un sistema che frena anziché abilitare.
Ogni anno esce una nuova norma o circolare che complica la precedente. Molte sembrano scritte da chi non ha mai messo piede su un cantiere.
Servirebbe un Testo Unico davvero chiaro e stabile sull’edilizia e l’urbanistica, che non cambi a ogni finanziaria. E un sistema informatico centralizzato per la gestione delle pratiche, condiviso tra Comune, ASL, Soprintendenza ecc.

Vincoli paesaggistici / ambientali

Ritiene i vincoli paesaggistici, urbanistici e ambientali…

Il Quadro normativo è frammentato, gli obblighi come SCIA, VAS, VIA e vincoli paesaggistici sono ondivaghi, aggiornati spesso e implementati in modo non uniforme tra regioni e comuni.
Gli stessi vincoli sono troppo rigidi e le normative spesso usano un approccio “comando-controllo” rigido, rendendo difficile il dialogo con le amministrazioni e la corretta pianificazione degli interventi.

Priorità per attrarre investimenti

Quali interventi ritiene prioritari per attrarre investimenti nel comparto?

Invertire la rotta per attrarre investimenti in: 

real estatereal estateEdilizia residenziale > incentivare davvero la rigenerazione urbana e semplificare i cambi di destinazione d’uso. Semplificare i bonus senza 20 circolari interpretative.

Settore terziario > serve una politica urbanistica chiara, aree già pronte all’uso e incentivi alla digitalizzazione degli edifici.

Logistica e infrastrutture > c’è domanda, ma mancano aree sbloccate. Bisogna liberare aree vincolate da Piani vecchi, con una visione strategica su trasporti e connessioni.

Unificare e semplificare il quadro normativo urbanistico-edilizio, con una regia centrale e interpreti locali formati. Una legge quadro chiara, che non cambi ogni due anni.