acquistare una casa sta diventando sempre più difficile — idealista/news

Negli Stati Uniti i prezzi delle case risentono della mancanza di nuove costruzioni, si tratta di una delle peggiori crisi edilizie dal 2008, ma anche del fatto che molti proprietari di case non hanno intenzione di vendere. A tutto ciò si aggiungono le politiche governative che stanno rendendo più costosi l’acquisto e la costruzione di immobili. Quella che per decenni è stata una scommessa sicura per la stabilità economica e la creazione di ricchezza – e uno dei pilastri del “sogno americano” – ora sta crollando e non esiste un piano chiaro per risolvere il problema.

Il costo dell’acquisto di una casa è salito alle stelle, con i tassi di interesse sui mutui che si attestano ai massimi degli ultimi due decenni e i prezzi degli immobili che battono i record. Forse la cosa più scioccante è stata la rapidità con cui i prezzi sono saliti alle stelle, superando la portata di molti americani.

Secondo l’Harvard Joint Center for Housing Studies, il reddito annuo necessario per coprire le rate mensili di una casa al prezzo medio negli Stati Uniti ha raggiunto i 126.670 dollari nel 2024 (108.000 euro all’anno), con un aumento del 60% rispetto ai 79.330 dollari del 2021 (circa 70.000 euro).

Nel frattempo, il reddito familiare medio negli Stati Uniti era di 80.610 dollari nel 2023 (72.810 euro), l’anno più recente per cui sono disponibili dati, con un aumento di appena l’1,3% rispetto a tre anni prima. “Non c’è fretta di acquistare una casa, dato questo divario”, afferma Laurie Goodman, fondatrice dell’Housing Finance Policy Center all’Urban Institute.

Per decenni, l’acquisto di una casa è stato motivato dal fatto che, dopo un acconto significativo, le rate del mutuo erano generalmente più economiche dell’affitto. Solo città come New York e San Francisco facevano eccezione. Ma non è più così. Secondo i dati di giugno di Realtor.com, affittare è in media 908 dollari al mese (775 euro al mese) più economico rispetto al pagamento di un acconto per l’acquisto della prima casa. E, sempre secondo il sito immobiliare, i costi di proprietà di una casa sono più elevati in 49 delle 50 aree metropolitane più grandi degli Stati Uniti.

Pittsburgh è l’ultima grande città in cui possedere una casa è ancora più conveniente che affittare. Nel 2021, quando i tassi di interesse sui mutui erano ai minimi storici, acquistare era ancora economico quanto o più conveniente dell’affitto in 21 mercati, tra cui Atlanta, Cleveland, Philadelphia e Tampa, in Florida.

I costi associati alla proprietà di una casa stanno aumentando, soprattutto a causa dell’impatto dei cambiamenti climatici sui prezzi. Secondo Cotality, un servizio di dati immobiliari, – a causa del crescente verificarsi di alluvioni, incendi boschivi e altri disastri – dal 2010 negli Stati Uniti la polizza assicurativa è aumentata in media del 74%.

Dal 1980 al 2024, il Texas (uno dei mercati immobiliari più attivi del Paese, con vaste estensioni di territorio e scarse normative in materia di promozione e sviluppo) è stato il primo Paese al mondo per danni annuali causati da calamità naturali, per un valore superiore a 1 miliardo di dollari (852 milioni di euro). Solo nel 2024, ha registrato 20 eventi climatici, il più devastante dei quali è stato l’alluvione improvvisa di luglio, che ha ucciso almeno 135 persone in un’area con migliaia di edifici.

Con l’aumento dei prezzi delle case, aumentano anche le valutazioni. In Florida, ad esempio, le imposte sulla proprietà sono aumentate di quasi il 50% tra il 2019 e il 2024, secondo Cotality. Queste aliquote sono aumentate del 33% a Dallas e del 32% nella contea di Clark, in Nevada (dove si trova Las Vegas), nello stesso periodo.

Costruire o acquistare una nuova casa costa ancora di più che acquistarne una esistente. E i dazi del presidente Donald Trump stanno rendendo i materiali più costosi. Un’altra pressione sui costi è rappresentata dai lavoratori immigrati (per lo più stuccatori, cartongessisti, conciatetti e imbianchini), presi di mira dall’United States Immigration and Customs Enforcement degli Stati Uniti.

Il “sogno americano” dell’edilizia abitativa diventa una chimera

Essere proprietari di una casa è da tempo un simbolo di successo nella società americana. I Padri Fondatori la consideravano un prerequisito per il diritto di voto. Dopo la Seconda Guerra Mondiale, le agevolazioni fiscali e l’aumento del valore delle case hanno trasformato le abitazioni in una sorta di conto di risparmio passivo che i proprietari potevano trasmettere ai discendenti.

Ma il sogno della “società dei proprietari di casa”, come è stato definito dal presidente George W. Bush promuovendo la sua visione di una casa di proprietà per tutti gli americani, è stato responsabile della sua stessa fine. All’inizio degli anni 2000, la proprietà di una casa negli Stati Uniti ha raggiunto il massimo storico grazie agli istituti di credito che offrivano i cosiddetti “Ninja Loans”, mutui che non richiedevano praticamente alcun reddito, impiego o patrimonio per essere ottenuti. Nel 2008, milioni di famiglie non erano in grado di rimborsare o rifinanziare il mutuo e siè così innescata la più grande ondata di pignoramenti dai tempi della Grande Depressione.

Da allora, lo sviluppo edilizio ha subito un rallentamento. La carenza di alloggi negli Stati Uniti è aumentata a circa 4,7 milioni di unità nel 2023, con la formazione di nuove famiglie che ha superato la costruzione di nuove abitazioni. Questa carenza mantiene alti i prezzi delle case nonostante il calo della domanda. La scarsa offerta ha fatto aumentare il valore delle case per gli attuali proprietari, ma ha escluso dal mercato coloro che desiderano acquistare.

In primo luogo, le famiglie hanno meno opportunità di accedere al patrimonio. Il patrimonio netto medio di un proprietario di casa negli Stati Uniti è 43 volte superiore a quello di un affittuario, secondo una stima del Survey of Consumer Finances della Federal Reserve per il 2025. E sebbene gli affitti possano essere più economici rispetto all’acquisto di una casa in gran parte del Paese, sono comunque molto alti, così alti da impedire ai potenziali acquirenti di risparmiare per una casa che permetta loro di accumulare capitale.

Ci sono poi anche altri fattori che rendono più difficile il risparmio. “Lo stop della cancellazione del debito dei prestiti studenteschi (promosso dal presidente Joe Biden) e l’aumento del costo della vita: c’è meno risparmio per molte ragioni”, afferma Joel Berner, economista senior di Realtor.com.

Le generazioni più giovani, soprattutto quelle cresciute in case in affitto, si trovano ad affrontare alcune delle barriere d’ingresso più difficili. Nel 2024, l’età media di chi acquista casa per la prima volta è salita a 38 anni, rispetto ai 28 del 1991. Inoltre, la percentuale di acquirenti di prima casa nel mercato immobiliare è crollata dal 32% del 2023 al 24% del 2024, il livello più basso registrato dal 1981, secondo la National Association of Realtors (NAR).

Circa un quarto di chi acquista per la prima volta fa affidamento sull’aiuto di familiari o amici per l’acconto. Ma oggi, le probabilità di diventare proprietari di una casa sono ridotte a sfavore di chiunque non abbia accesso a una somma di denaro consistente.

L’intervento del governo può fare la differenza?

Alcune misure contenute nella nuova legge di Trump sui tagli fiscali e alla spesa pubblica mirano ad aiutare chi acquista una prima casa, come l’ampliamento dei crediti d’imposta per i figli e dei cosiddetti “Trump Accounts”, che aiutano le persone a risparmiare per un acconto o altri investimenti ingenti. Tuttavia, secondo gli analisti, la maggior parte dei benefici della legge andrà alle famiglie con redditi più alti e agli investitori.

In assenza di nuovi programmi federali per promuovere la proprietà della casa, l’assistenza abitativa è maggiormente incentrata su ciò che possono fare stati, contee e amministrazioni comunali.

Lo Utah ha recentemente stanziato 300 milioni di dollari (255 milioni di euro) in prestiti a basso interesse per costruire case per acquirenti con reddito medio. Il Rhode Island offre finanziamenti per colmare questo divario abitativo e incoraggiare lo sviluppo di case a prezzi accessibili per i proprietari. Minneapolis, da parte sua, collabora con sviluppatori no-profit che gestiscono programmi di leasing con riscatto.

In California, il governatore Gavin Newsom ha firmato una legge a luglio per accelerare la costruzione di alloggi limitando le difficoltà legate al California Environmental Quality Act, uno strumento che da tempo rallenta lo sviluppo immobiliare. Tuttavia, gli altri sforzi legislativi dello Stato per aumentare la densità abitativa non hanno ancora dato i loro frutti: i permessi di costruire sono diminuiti nel 2023 e nel 2024 a causa degli elevati costi di costruzione e dei prestiti.

“In quest’epoca di incertezza, forse la proprietà di una casa non è più così promettente”. Alcune persone potrebbero stare meglio senza un mutuo che le vincola a una posizione e limita la loro mobilità. Non dover investire in una casa permette loro di dedicarsi a ciò che più li interessa; l’83% degli affittuari della Generazione Z afferma di preferire investire in esperienze come viaggi e sviluppo professionale piuttosto che risparmiare per una casa, secondo un sondaggio di Entrata, un fornitore di software per la gestione immobiliare. Gli acquirenti con una quota sproporzionata del loro patrimonio in una casa sono anche i più vulnerabili alla volatilità del mercato immobiliare.

Alcuni esperti consigliano ai proprietari di casa di sfruttare il proprio patrimonio e ridurre la propria esposizione. Al giorno d’oggi, anche i proprietari di casa più anziani con mutui più bassi e a basso tasso di interesse dovrebbero prendere in considerazione l’idea di passare a un immobile in affitto, afferma Daryl Fairweather, economista di Redfin. “Penso che sopravvalutino l’idea di vivere in una casa. Le case sono costose”, afferma. Gli Stati Uniti, come società basata sull’affitto, potrebbero non essere poi così male.