come provare il credito del condominio?

Fatture e messaggi WhatsApp con l’amministratore non bastano a provare un credito verso il condominio. Scopri perché serve una delibera dell’assemblea e qual è il valore legale di questi documenti.

Lavorare con i condomini rappresenta un’importante fetta di mercato per innumerevoli imprese e artigiani. Spesso, i rapporti con l’amministratore sono diretti e informali, basati su accordi verbali, sopralluoghi e scambi di messaggi su piattaforme come WhatsApp. Ma cosa succede quando, a lavori eseguiti, il condominio si rifiuta di pagare, negando di aver mai commissionato l’intervento? Questo scenario, purtroppo comune, costringe i fornitori a porsi una domanda fondamentale per la tutela del proprio lavoro: per i lavori condominiali, come provare il credito vantato? Una recente sentenza del Tribunale di Campobasso ha fornito una risposta molto netta, agendo come un importante monito per tutte le aziende del settore. La decisione chiarisce l’inefficacia probatoria di documenti come le fatture e le chat con l’amministratore, ribadendo la centralità di un atto formale: la delibera dell’assemblea.

Una fattura è sufficiente per dimostrare il debito?

Una delle convinzioni più diffuse tra gli imprenditori è che l’emissione di una fattura sia sufficiente a dimostrare l’esistenza di un debito. La questione, tuttavia, è più complessa, poiché il valore probatorio di una fattura commerciale cambia a seconda della fase del procedimento legale.

Come spiegato dal Tribunale di Campobasso nella sentenza 728 del 12 agosto 2025, una fattura è una prova idonea per ottenere un decreto ingiuntivo nella fase iniziale, cosiddetta monitoria. Si tratta di un procedimento rapido in cui il giudice, sulla base della prova scritta fornita dal creditore, ingiunge al debitore di pagare.

Se però il condominio si oppone al decreto ingiuntivo, si instaura una causa ordinaria. In questa seconda fase, la fatturaperde la sua efficacia di piena prova. Essendo un documento formato dalla stessa parte che la utilizza (il creditore), non è più considerata sufficiente a dimostrare il credito.

Per capire meglio: è come se un negoziante, per dimostrare che un cliente gli deve dei soldi, mostrasse solo lo scontrino che lui stesso ha emesso. Senza una conferma esterna, il documento resta autoreferenziale.

Spetta quindi all’impresa l’onere della prova, ovvero dimostrare con altri e più solidi elementi l’esistenza del contratto e il diritto al pagamento.

I messaggi WhatsApp con l’amministratore hanno valore di prova?

Nell’era digitale, è prassi comune utilizzare app di messaggistica per comunicare e definire accordi di lavoro. Ma i messaggi WhatsApp con l’amministratore hanno un effettivo valore di prova per dimostrare un credito verso il condominio? Secondo la sentenza in esame, la risposta è negativa.

Nel caso specifico, la società creditrice aveva prodotto in giudizio le trascrizioni delle conversazioni WhatsApp intercorse tra il proprio legale rappresentante e l’amministratore del condominio, sostenendo che queste dimostrassero l’avvenuto accordo per i lavori. Il giudice, tuttavia, ha ritenuto che tali messaggi non fossero sufficienti a provare il debito del condominio.

Questo perché i messaggi provano al massimo che due persone hanno parlato di determinati lavori, ma non che l’intero condominio (cioè la collettività dei proprietari) abbia deciso di impegnarsi a pagarli.

Se un condomino scrive a un idraulico su WhatsApp “vieni a sistemare il tubo del palazzo”, questo non significa automaticamente che tutti i condomini abbiano autorizzato la spesa. Potrebbe essere solo una richiesta personale, priva di valore per l’ente condominiale.

Perché la delibera dell’assemblea è così importante?

La vera questione, come evidenziato dal tribunale, è l’assenza del documento fondamentale che può vincolare un condominio a un contratto: la delibera dell’assemblea. Ci si chiede spesso perché la delibera dell’assemblea sia così importante. La risposta risiede nella natura stessa del condominio.

Il condominio è un ente di gestione collettivo, e le decisioni che comportano una spesa, specialmente per lavori di una certa entità, devono essere prese dall’organo che rappresenta la volontà di tutti i condomini: l’assemblea.

La delibera assembleare è l’atto formale con cui il condominio approva un preventivo, sceglie un fornitore e conferisce l’incarico per l’esecuzione di lavori, autorizzando la relativa spesa.

In altre parole, la delibera è come la “firma collettiva” che autorizza l’amministratore a procedere. Senza questa firma, l’impresa rischia di lavorare senza alcuna garanzia di pagamento.

Nel caso analizzato dal tribunale, il creditore non è stato in grado di produrre alcuna delibera, e questa è stata la ragione principale per cui il suo credito non è stato riconosciuto.

L’amministratore può decidere i lavori in autonomia?

Un altro punto centrale è capire se l’amministratore possa decidere i lavori in autonomia, impegnando validamente il condominio. La sentenza del Tribunale di Campobasso è molto chiara anche su questo aspetto: la parola del solo amministratore, in assenza di una delibera che lo autorizzi, non può vincolare il condominio.

L’amministratore è un mandatario e i suoi poteri sono limitati a quanto stabilito dalla legge e dal regolamento di condominio. Può agire autonomamente solo per atti di ordinaria amministrazione o per interventi che rivestono un carattere di assoluta urgenza, la cui necessità deve però essere provata.

Se si rompe una tubatura principale e l’acqua inonda le scale, l’amministratore può chiamare subito l’idraulico per fermare il danno, senza attendere la delibera assembleare. Ma se si tratta di rifare la facciata o di sostituire l’ascensore, serve sempre la decisione dell’assemblea.

Nel caso esaminato, il giudice ha specificato che non vi era in atti alcuna prova dell’urgenza degli interventi. Di conseguenza, anche se fosse stato provato che l’amministratore avesse commissionato i lavori, il suo operato non avrebbe potuto impegnare legalmente il condominio al pagamento, proprio perché privo del necessario supporto di una decisione assembleare.

L’impresa che esegue lavori basandosi solo sulle indicazioni dell’amministratore, senza verificare l’esistenza di una delibera, lo fa a proprio rischio e pericolo.