Imposta di registro, come e quando si paga: il testo unico 2025

Il D.Lgs 123/2025 raccoglie in modo organico la disciplina vigente su presupposti, base imponibile e agevolazioni dell’imposta di registro. Sintesi, testo ufficiale e tariffe

Il D.Lgs. 123/2025, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 126 del 12 agosto 2025, raccoglie in un Testo unico le disposizioni legislative vigenti in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti.

Il D.Lgs. 123/2025 abroga numerosi provvedimenti, sostituisce e riordina le precedenti disposizioni del D.P.R. 131/1986 e di altri atti normativi compiendo il processo di razionalizzazione previsto dalla legge delega 111/2023, uniformando i procedimenti di registrazione e prevedendo l’uso delle procedure telematiche in tutti gli adempimenti.

Le disposizioni oggetto del nuovo Testo unico riguardano:

• l’imposta di registro (Parte I);
• l’imposta ipotecaria e catastale (Parte II);
• l’imposta sulle successioni e donazioni (Parte III);
• l’imposta di bollo e imposta sul valore delle attività finanziarie estere (parte IV);

Ecco il testo ufficiale del testo unico 2025 (con le relative tariffe e prospetti dei coefficienti) e una guida rapida all’imposta di registro. Le disposizioni del testo unico si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2026.

Leggi anche gli approfondimenti sull’imposta sulle successioni e donazioni e sull’imposta ipotecaria e catastale

Cos’è l’imposta di registro e a quali atti si applica

L’imposta di registro è una tassa sulla registrazione degli atti disciplinata dal D.P.R. 131/1986. Remunera lo Stato per il servizio che offre ai privati di conservare traccia di particolari atti in modo da conferire loro certezza giuridica.

Il D.Lgs. 123/2025 riordina le norme sull’imposta di registro abrogando gli articoli da 1 a 50, da 54 a 68, 77, e da 79 a 81, la tariffa, la tabella e il prospetto dei coefficienti di cui al D.P.R. 131/1986.

L’imposta di registro si applica agli atti soggetti a registrazione e a quelli volontariamente presentati per la registrazione.

È prevista, infatti, la possibilità per chiunque vi abbia interesse di richiedere volontariamente la registrazione, pagando l’imposta in misura fissa.

Sono soggetti a registrazione:

1. gli atti indicati nella tariffa, di cui all’allegato 1 al testo unico, se formati per iscritto nel territorio dello Stato (compravendite, locazioni, atti societari);
2. i contratti verbali;
3. le operazioni delle società ed enti esteri;
4. gli atti formati all’estero, compresi quelli dei consoli italiani, che comportano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di altri diritti reali, anche di garanzia, su beni immobili o aziende esistenti nel territorio dello Stato e quelli che hanno per oggetto la locazione o l’affitto di tali beni.

Sono soggetti a registrazione i contratti verbali:

1. di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite;
2. di trasferimento e di affitto di aziende esistenti nel territorio dello Stato e di costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite.

Sono previsti due regimi di registrazione:

• in termine fisso per gli atti espressamente previsti dalla tariffa allegata al teso unico;
• in caso d’uso per le scritture private non autenticate relative ad operazioni IVA (salvo eccezioni).

L’espressione “in termine fisso” significa che la registrazione va richiesta obbligatoriamente entro un determinato numero di giorni.

Si verifica la registrazione “in caso d’uso”, invece, quando l’atto si deposita per essere acquisito presso le cancellerie giudiziarie nell’esplicazione di attività amministrative o presso le Amministrazioni dello Stato o degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo. Pertanto, gli atti soggetti a registrazione in caso d’uso non sono di per sé soggetti ad obbligo di registrazione, ma lo diventano laddove il contribuente debba servirsene per le finalità previste dalla legge.

In ogni caso, che ci sia o meno l’obbligo di farlo, chiunque vi abbia interesse può richiedere in qualsiasi momento, pagando la relativa imposta, la registrazione di un atto.

Quando non si paga l’imposta di registro

Chi è obbligato a richiedere la registrazione

Sono obbligati a richiedere la registrazione:

• le parti contraenti per le scritture private non autenticate, per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all’estero nonché i rappresentanti delle società o enti esteri;
• i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati;
• i cancellieri e i segretari per le sentenze, i decreti e gli altri atti degli organi giurisdizionali alla cui formazione hanno partecipato nell’esercizio delle loro funzioni;
• gli impiegati dell’amministrazione finanziaria e gli appartenenti al Corpo della guardia di finanza per gli atti da registrare d’ufficio;
• gli agenti di affari in mediazione immobiliare, iscritti nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) di cui all’articolo 73, comma 6, del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

La richiesta di registrazione degli atti scritti è presentata mediante modello approvato con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate.

Competente a registrare gli atti pubblici, le scritture private autenticate e gli atti degli organi giurisdizionali è l’ufficio dell’Agenzia delle entrate nella cui circoscrizione risiede il pubblico ufficiale obbligato a richiedere la registrazione.

Alla registrazione di atti relativi a diritti sugli immobili, alla trascrizione, all’iscrizione e all’annotazione nei registri immobiliari, nonché alla voltura catastale, si provvede con procedure telematiche.

Le richieste di registrazione, le note di trascrizione e di iscrizione nonché le domande di annotazione e di voltura catastale, relative agli atti per i quali è attivata la procedura telematica, sono presentate su un modello unico informatico da trasmettere per via telematica unitamente a tutta la documentazione necessaria.

Come si versa l’imposta di registro

Tali formalità sono eseguite previo pagamento dei tributi dovuti in base ad autoliquidazione. In altri termini, all’atto della richiesta di registrazione il richiedente paga l’imposta autoliquidata mediante l’applicazione dell’aliquota indicata nella tariffa, di cui all’allegato 1 al testo unico, sulla base imponibile determinata secondo le disposizioni del Capo IV della Parte I del Testo Unico.

Gli uffici controllano la regolarità dell’autoliquidazione e del versamento delle imposte e qualora, sulla base degli elementi desumibili dall’atto, risulti dovuta una maggiore imposta, notificano, anche per via telematica, entro il termine di sessanta giorni dalla presentazione del modello unico informatico, apposito avviso di liquidazione per l’integrazione dell’imposta versata.

Quali sono i termini per la richiesta di registrazione?

La registrazione degli atti che vi sono soggetti in termine fisso deve essere richiesta entro 30 giorni dalla data dell’atto se formato in Italia, entro 60 giorni se formato all’estero.

La registrazione è eseguita, previo pagamento dell’imposta liquidata dai soggetti obbligati al pagamento, con la data del giorno in cui è stata richiesta. La registrazione consiste nell’annotazione in apposito registro dell’atto o della denuncia e, in mancanza, della richiesta di registrazione con l’indicazione del numero progressivo annuale, della data della registrazione, del nome del richiedente, della natura dell’atto, delle parti e delle somme riscosse.

L’ufficio annota sull’atto o sulla denuncia la data ed il numero della registrazione ed appone la quietanza della somma pagata ovvero dichiara che la registrazione è stata eseguita a debito; l’annotazione dell’avvenuta registrazione deve essere fatta anche sugli atti eventualmente allegati.

L’imposta di registro nel caso di acquisto di immobili

Nel caso di acquisto di immobili le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

L’imposta di registro è alternativa all’Iva. Gli atti soggetti a Iva infatti non scontano l’imposta di registro, salvo quanto previsto in materia di locazione e cessione di fabbricati da imprese costruttrici.

Il principio di alternatività tra Iva e imposta di registro è previsto dall’articolo 40 del D.P.R. 131/1986 (art. 44 del D.Lgs 123/2025), il quale dispone che per gli atti aventi ad oggetto cessioni di beni e prestazioni di servizi rientranti nel campo di applicazione dell’Iva, l’imposta di registro si applica in misura fissa.

In generale l’acquisto di un immobile da un’impresa è un atto esente Iva. In questo caso, pertanto, l’acquirente dovrà pagare, oltre alle imposte ipotecarie e catastali fisse, l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%.

Invece, quando si applica l’Iva, l’acquirente dovrà pagare l’imposta sul valore aggiunto e l’imposta di registro fissa di 200 euro.

L’Iva si applica nel caso di:

• cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

Come si paga l’imposta di registro per i contratti di locazione e affitto di beni immobili

L’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti, è liquidata dalle parti contraenti e assolta entro 30 giorni mediante versamento del relativo importo. Entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso.

Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l’imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ovvero annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno. In caso di risoluzione anticipata del contratto il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. L’imposta relativa alle annualità successive alla prima, anche conseguenti a proroghe del contratto comunque disposte, deve essere versata nel termine di trenta giorni.

Per i contratti di affitto di fondi rustici non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, l’obbligo della registrazione può essere assolto presentando all’ufficio dell’Agenzia delle entrate, entro il mese di febbraio, una denuncia con le modalità, anche telematiche, definite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate relativa ai contratti in essere nell’anno precedente.

La denuncia deve essere sottoscritta e presentata da una delle parti contraenti e deve contenere le generalità e il domicilio nonché il codice fiscale delle parti contraenti, il luogo e la data di stipulazione, l’oggetto, il corrispettivo pattuito e la durata del contratto

Come si calcola l’imposta di registro sugli immobili

Ecco una breve sintesi della tariffa dell’imposta di registro di cui all’allegato 1 del D.Lgs. 123/2025 con riferimento ai beni immobili.

Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari soggetti a registrazione in termine fisso

Gli atti assoggettati all’imposta e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50.

Locazione e affitti di beni immobili

Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta, se corrisposta per l’intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità; la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti è assoggettata all’imposta nella misura fissa di euro 67,00.

In ogni caso, l’ammontare dell’imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00.

Per i contratti di affitto di fondi rustici, l’aliquota si applica sulla somma dei corrispettivi pattuiti per i singoli contratti. In ogni caso, l’ammontare dell’imposta dovuta per la denuncia non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00.

L’imposta di registro al 2% in caso di acquisto della casa di abitazione

Come abbiamo visto le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori che variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e dal fatto che l’acquisto venga effettuato in presenza o meno delle agevolazioni prima casa.

Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni

1. che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
2. che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
3. che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni per l’acquisto.

In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui al comma 1, lettere a), b) e c), comunque riferite al momento in cui si realizza l’effetto traslativo, possono essere effettuate, oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.

Le agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile. Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una, per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione amministrativa pari al 30% delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui all’articolo 56, comma 4, del testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

L’aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui al comma 1, lettera c), e per i quali i requisiti di cui al medesimo comma, lettere a) e b), si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto.

Le dichiarazioni sono rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.

Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra casa di abitazione, a eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, in presenza delle condizioni di cui al comma 1, lettere a), b) e c), è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione a eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9.

Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina, ovvero, per l’intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del testo unico in materia di versamenti e di riscossione di cui al decreto legislativo 24 marzo 2025, n. 33 . Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.

Leggi l’approfondimento “Agevolazione prima casa: sconti e benefici per l’acquisto

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/imposta-di-registro-testo-unico-2025/