le previsioni di Nomisma fino al 2027 — idealista/news

Dopo un 2023 segnato da un brusco rallentamento, il mercato immobiliare italiano sembra finalmente mostrare segni concreti di ripresa. È quanto emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma, che ha analizzato l’andamento dei 13 principali mercati urbani del Paese: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Ripresa delle compravendite e mutui in crescita

Il primo trimestre del 2025 ha registrato un incremento tendenziale delle compravendite pari all’11,5%, trainato in particolare dagli acquisti tramite mutuo, in crescita del 32,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questo trend è il risultato diretto della discesa dei tassi d’interesse, che ha reso più accessibile il credito, spingendo molte famiglie a tornare sul mercato. Tuttavia, la reale espansione delle transazioni resta frenata dalla prudenza delle banche nell’erogare finanziamenti, che agisce come un freno alla domanda potenziale.

Prezzi in crescita moderata, ma costante

I prezzi delle abitazioni mostrano una crescita contenuta ma stabile: variazioni semestrali comprese tra +0,8% e +1,3%, e tendenziali annue tra +1,1% e +1,4%. Per le abitazioni in buono stato, l’incremento è passato dal +2,0% del 2023 all’1,4% del 2025; mentre per quelle in ottimo stato, si è ridotto dal +2,7% del 2022 all’1,1% attuale. Si conferma dunque un trend positivo, ma in progressiva decelerazione.

Domanda abitativa: tra acquisto e locazione, vincono le periferie

La domanda abitativa si divide quasi equamente tra acquisto (53%) e locazione. A Milano e Roma si assiste a un ritorno all’acquisto, anche per finalità d’investimento. Tuttavia, la domanda si concentra sempre più nelle periferie e nelle aree suburbane, dove l’offerta è più accessibile. Nel comparto delle locazioni cresce la ricerca da parte di single, giovani coppie e famiglie, con un’esigenza sempre più marcata di flessibilità contrattuale.

Edilizia: cala il nuovo, cresce la riqualificazione

Spinta dagli incentivi fiscali, seppur ridimensionati dall’ultima manovra, la riqualificazione edilizia prevale sulla nuova costruzione. I costi di costruzione, in continua crescita dal 2017, superano quelli del mercato e influenzano le decisioni degli investitori, sempre più orientati verso la manutenzione straordinaria. Anche l’efficienza energetica diventa un fattore determinante: tra il 2022 e il 2024, la quota di abitazioni in classe A o B è cresciuta dal 4,7% al 7,3% tra quelle compravendute, e si attesta al 6,8% anche tra quelle locate.

Locazioni: canoni in crescita, ma offerta insufficiente

Il numero di contratti di locazione è aumentato dell’1,0% nel primo trimestre 2025, un dato modesto rispetto alla forte pressione della domanda. L’offerta resta limitata e spesso inadeguata, con canoni troppo alti rispetto alle possibilità economiche di molte famiglie. Dopo una lunga fase di stagnazione (2009-2021), i canoni di locazione per immobili in buono stato hanno ricominciato a crescere: +2,8% nel 2023, +4,6% nel 2024 e +3,6% nel 2025. La domanda vivace, la scarsità di offerta stabile e la diffusione degli affitti brevi spingono i prezzi verso l’alto.

In crescita anche i contratti transitori e per studenti, alimentati dalla maggiore mobilità lavorativa e dalla domanda di soluzioni flessibili.

Tempi di vendita e sconti: stabilità con qualche cautela

Nel 2025 i tempi medi per vendere un’abitazione usata si attestano a 4,6 mesi, mentre per affittare servono circa 2 mesi. Gli sconti medi sui prezzi richiesti sono in lieve aumento, segnale che le aspettative dei venditori non sempre trovano riscontro nella capacità di spesa degli acquirenti. Per le abitazioni usate in buono stato, lo sconto medio è dell’11,2%, per uffici e negozi si sale al 12,5%.

Gli approfondimenti degli esperti di Nomisma

Lucio Poma: economia debole ma in crescita, serve reintegrare gli inattivi

Secondo Lucio Poma, Capo Economista di Nomisma, l’economia italiana prosegue il suo percorso di crescita, seppur rallentata: dopo il +9% del 2021 e il +4,8% del 2022, le stime vedono il PIL italiano crescere dello 0,4% nel 2025 e dello 0,8% nel 2026. Una dinamica che riflette la fragilità strutturale del sistema, accentuata dalla divergenza tra BCE e Federal Reserve, che impatta sulla forza dell’euro e sulla competitività delle imprese europee.

Poma segnala inoltre il ritardo nell’adeguamento salariale all’inflazione, che ha causato un calo del potere d’acquisto del 12,2% nel 2023. Solo ora i salari cominciano a recuperare, grazie anche alla carenza di manodopera. Per questo si auspica l’attuazione di politiche attive per il reinserimento degli inattivi, che in Italia rappresentano oltre il 32% della popolazione in età lavorativa.

Johnny Marzialetti: mutui in ripresa, ma occhio al futuro

Johnny Marzialetti ha illustrato le previsioni fino al 2027: i nuovi mutui dovrebbero attestarsi a 45,8 miliardi di euro nel 2025, in lieve crescita negli anni successivi. Le surroghe sono invece previste in netto calo: da 7,1 miliardi nel 2025 a 4,4 miliardi nel 2027, segno che il ciclo di sostituzione dei vecchi mutui si sta esaurendo.

Le compravendite residenziali sono previste in crescita: 751.000 unità nel 2025, 773.000 nel 2026, 785.000 nel 2027. I prezzi saliranno di un +1,5% annuo, mentre il settore non residenziale (uffici e negozi) continuerà a soffrire, con cali costanti nei prossimi anni.

Elena Molignoni: segnali di ripresa reale, ma ancora fragili

Elena Molignoni ha confermato che dopo il crollo del -9,5% nelle compravendite del 2023, il mercato ha ripreso quota: +1,3% nel 2024 e +11,5% nel primo trimestre del 2025. Le compravendite con mutuo sono in netto aumento (32,7% del totale), mentre quelle senza mutuo segnano un calo dell’1,4%.

L’indice di performance del mercato residenziale premia città come Torino, Milano, Padova e Bari. Più in difficoltà Venezia, Palermo e Genova. Per le locazioni, Milano, Roma e Padova rallentano a causa della carenza di offerta, mentre migliorano Bari, Venezia e Palermo.

Chiara Pelizzoni: il credito torna a fluire, ma con cautela

Chiara Pelizzoni ha sottolineato che le nuove erogazioni di mutui sono cresciute del 47,2% a inizio 2025, registrando il quarto trimestre consecutivo in positivo dopo sette trimestri negativi. Le compravendite tramite mutuo sono ormai l’11,2% del totale, con un’incidenza del 45,8%, in netto aumento rispetto al 2023. Il calo delle compravendite senza mutuo (-1,4%) conferma che il miglioramento delle condizioni di accesso al credito ha ridato slancio al mercato.