Bonus edilizi 2025: novità tra razionalizzazioni, restrizioni, incertezze

L’articolo 12 della legge ha istituito un regime unificato per le detrazioni relative a interventi edilizi, prevedendo una detrazione pari al 45% su un limite massimo di spesa di 85.000 euro per unità immobiliare. La Circolare n. 8/E precisa che rientrano nel perimetro del nuovo bonus:

• interventi di manutenzione straordinaria (anche su parti comuni),
• riqualificazioni energetiche con miglioramento di almeno due classi,
• opere di consolidamento strutturale e miglioramento sismico (solo in edifici non ubicati in zona sismica 1).

L’Agenzia chiarisce inoltre che la detrazione non spetta per interventi di nuova costruzione o ampliamento, salvo che siano funzionalmente connessi a una ristrutturazione esistente e regolarmente assentiti da titolo abilitativo antecedente all’inizio del 2025.

La circolare fornisce un’importante indicazione circa l’ambito soggettivo: possono fruire del bonus sia i titolari di diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione), sia i locatari e comodatari purché sostengano effettivamente la spesa e il contratto sia registrato. Restano invece esclusi gli interventi eseguiti da imprese su immobili merce, a meno che non siano destinati alla successiva locazione di lungo periodo.

Per le società semplici e i soggetti IRES, la detrazione compete solo in relazione a immobili detenuti al di fuori dell’attività d’impresa e utilizzati per finalità abitative da soci o collaboratori, come chiarito con riferimento alla nozione di “uso personale” contenuta nell’art. 16-bis del TUIR.

L’articolo 14 della Legge 221/2024 ha previsto l’abrogazione generalizzata dei meccanismi di sconto in fattura e cessione del credito. Tuttavia, la circolare n. 8/E ha ricostruito in modo sistematico le eccezioni consentite, definendo i criteri oggettivi e soggettivi di accesso per le situazioni di particolare rilevanza sociale.

Tra i profili più significativi, si segnala il chiarimento secondo cui l’opzione resta esercitabile solo se:

• il contratto d’appalto è antecedente al 31 dicembre 2024,
• il titolo abilitativo è stato validamente presentato entro la stessa data,
• e il contribuente ha già formalmente comunicato l’opzione con il modulo ex provv. AdE 35873/2022.

Per gli enti del Terzo Settore, la circolare ha precisato che la possibilità di cessione resta valida solo per immobili destinati a servizi di natura assistenziale, educativa o sanitaria, escludendo quelli con finalità puramente patrimoniali.

Il Superbonus, ormai in via di esaurimento, conserva una residua applicabilità nel 2025 solo per lavori avviati con CILA-S presentata entro il 31 dicembre 2023. La detrazione, come noto, è fissata al 70% con ripartizione decennale. La Circolare 8/E si sofferma su due aspetti di particolare rilievo:

1. verifica del SAL (stato avanzamento lavori): l’Agenzia conferma che la detrazione può essere fruita per stati avanzamento anche inferiori al 30%, a condizione che le spese siano effettivamente sostenute e asseverate. L’assenza di una soglia minima consente un’applicazione “graduale” del beneficio, ma espone a rischio di errori documentali e contestazioni in fase di controllo.
2. interventi complementari non agevolati: viene inoltre chiarito che eventuali lavori accessori eseguiti nel 2025 non rientrano nella detrazione se non compresi nella CILA originaria. In particolare, non è ammesso integrare opere aggiuntive o “frazionare” i SAL per diluire il beneficio su periodi successivi.

Per favorire l’efficientamento energetico del patrimonio immobiliare, l’articolo 17 ha introdotto la detrazione del 50% dell’IVA pagata sull’acquisto di immobili in classe A o B, locati a canone calmierato per almeno otto anni. La Circolare 8/E ha posto l’accento su tre elementi sostanziali:

• il contratto deve essere registrato entro sei mesi dalla data di rogito notarile;
• il canone deve rispettare i valori soglia definiti localmente (eventualmente sulla base degli accordi territoriali ex L. 431/1998);
• il contribuente deve essere titolare esclusivo dell’immobile al momento della locazione.

Resta esclusa la detrazione in caso di comproprietà indivisa, salvo che vi sia delega formale a uno dei cointestatari con intestazione del contratto. 

L’Agenzia ha inoltre precisato che la decadenza della detrazione comporta l’obbligo di restituzione dell’intero importo fruito in dichiarazione, maggiorato degli interessi legali a partire dall’anno di utilizzo.

Il quadro normativo ed interpretativo sui bonus edilizi post-2025, pur fondato su esigenze di semplificazione e sostenibilità, si presenta ancora frammentario e soggetto a margini interpretativi non trascurabili. 

Il ruolo del professionista diviene cruciale non solo nella corretta imputazione fiscale delle spese, ma anche nella gestione preventiva dei rischi documentali e sanzionatori. La Circolare n. 8/E, sebbene offra un primo solido perimetro operativo, lascia aperti numerosi fronti: dalla cumulabilità con regimi speciali (es. PNRR o fondi UE), al trattamento fiscale delle opere su immobili vincolati, fino all’integrazione con gli strumenti di programmazione urbanistica locale.

In un contesto che richiede prudenza, metodo e aggiornamento costante, l’affidamento a consulenti esperti appare oggi non solo utile, ma imprescindibile.