Mercato immobiliare, la logistica corre sempre di più: nel 2024 gli investimenti toccano quota 1,75 miliardi in crescita del 2,9%

Mercato immobiliare, la logistica corre sempre di più 

In Italia la logistica resta al centro del real estate ed è motore di rigenerazione urbana. E’ quanto risulta dal “Rapporto 2025 sul mercato immobiliare della logistica”, presentato da Scenari Immobiliari e Sfre. Secondo i dati, gli investimenti sono stati superiori a 2,4 miliardi di euro negli ultimi 15 mesi e ci sono state ricadute sul Paese per quasi 400 miliardi di euro nei prossimi 25 anni.

Il mercato immobiliare logistico prosegue il percorso di crescita in tutta Europa: nel 2024 i volumi di investimento complessivi hanno superato i 41 miliardi di euro, con un più 25% rispetto al 2023, trainati da Regno Unito (13,5 miliardi) e Germania (7 miliardi), si legge nel rapporto. Anche il Italia la logistica è una “star” del mercato con 1,75 miliardi di euro, pari al 17,5% del totale degli investimenti real estate, in crescita del 2,9% rispetto al 2023 e confermando, per i primi mesi del 2025, l’attrattività con 650 milioni di euro di investimenti.

I numeri sono emersi nei giorni scorsi a Milano nel corso del convegno “Logistica e rigenerazione industriale – Nuovi spazi per il futuro dell’asset class” durante il quale è stato presentato appunto il “Rapporto 2025 sul mercato immobiliare della logistica”, a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione, per il terzo anno consecutivo, con Sfre, società di Project & Construction Management, specializzata in immobili logistici e light-industrial. Guardando all’Europa, ancora una volta Regno Unito e Germania hanno concentrato quasi la metà dell’allocazione di capitali europei: rispettivamente poco meno di 13,5 miliardi di euro (più 30% sul 2023) e quasi 7 miliardi di euro (stabile rispetto all’anno precedente).

In Francia, grazie a un rimbalzo dell’80% circa, gli investimenti hanno superato i 4,5 miliardi di euro, in Olanda i 3,5 miliardi (oltre il 50% in più) e in Polonia gli 1,3 miliardi, confermando un consolidamento della logistica quale asset class preferita dagli investitori. In Spagna il volume degli investimenti ha quasi raggiunto i 2 miliardi, nonostante il progressivo miglioramento delle dinamiche di mercato si sia, ancora una volta, scontrato con la strutturale carenza di offerta immobiliare capace di rispondere alle sempre più stringenti esigenze della domanda.

I canoni di locazione relativi agli immobili logistici prime (all’avanguardia, con elevati standard qualitativi e posizionati nelle migliori location) sono aumentati in media del 2% a livello continentale. In Germania questi affitti hanno fatto segnare un incremento medio del 5%, nel Regno unito, nonostante il rallentamento delle dinamiche espansive, sono aumentati di circa il 6%, un tasso di crescita superiore alla media annuale composta relativa al periodo compreso tra il 2015 e il 2020. I rendimenti prime netti si collocano, mediamente, tra il 4,2%della Germania e il 7,4% della Romania, con Olanda e Francia tra i Paesi, dove si è assistito nel corso del 2024 a una lieve espansione dei tassi. “Il settore logistico europeo- ha dichiarato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari- si trova oggi di fronte a due opposti elementi trainanti. Da un lato gli elevati livelli di volatilità raggiunti dal mercato, dall’altro il consolidamento di segnali di stabilizzazione di alcune componenti del mercato stesso”.

“L’accelerazione impressa dalla trasformazione digitale a questo settore sta portando a una sua ulteriore evoluzione, con intelligenza artificiale, automazione e ‘visibilità’ in tempo reale che sono ormai elementi essenziali per mantenere adeguati livelli di competitività all’interno del comparto. La spinta delle recenti normative comunitarie nella direzione di una maggiore sostenibilità ambientale e sociale del settore. Logistica e rigenerazione industriale spingono verso la sostenibilità passando necessariamente dall’evoluzione delle aree industriali. La dimensione del settore, la conformazione, la vetustà, la potenzialità rigenerativa rendono possibile la creazione di futuro valore sociale, ambientale ed economico in quei luoghi, aree, edifici, che torneranno a far parte dello scheletro produttivo del Paese e a sostenere imprese, comunità e territori”, aggiunge. “La rigenerazione urbana e industriale – ha commentato Filippo Salis, Ceo e founder di Sfre– rappresenta oggi una delle sfide più stimolanti per il Real Estate, non solo in termini ambientali, ma anche sociali ed economici. In qualità di stakeholders del settore logistico abbiamo il dovere – e l’opportunità – di contribuire attivamente alla riqualificazione di territori dismessi, trasformandoli in nuovi hub produttivi sostenibili, integrati con il tessuto urbano e capaci di generare valore condiviso. La logistica può e deve diventare motore di rigenerazione, facendo leva su progettualità evolute, innovazione tecnologica e visione sistemica. Recuperare suolo già compromesso non è solo una scelta responsabile, equivale a diffondere il concetto che il progresso possa coesistere armoniosamente con il rispetto dell’ambiente e della società in cui viviamo e in cui vivranno le generazioni future”.

Nel corso del 2024 in Italia il volume di investimenti immobiliari nel settore della logistica ha toccato quota 1,75 miliardi di euro, pari al 17,5% dei 10,1 miliardi complessivi investiti nel real estate, con un aumento del 2,9% rispetto al 2023. Nel corso del primo trimestre del 2025, grazie alla transazione di due importanti portafogli immobiliari, il comparto logistico, primo asset class del mercato, ha attratto quasi 650 milioni di euro di investimenti, doppiando il volume fatto registrare nello stesso periodo del 2024 e risultando in crescita del 25% rispetto a quanto rilevato negli ultimi tre mesi dello scorso anno.

Una crescita trainata, inizialmente, dal comparto light industrial e, successivamente dalla “logistica pura” che, ancora una volta, confermano il loro ruolo attrattivo nei confronti degli investitori specializzati negli scambi di portafogli (anche paneuropei) sale & leaseback e di singole strutture funzionalmente connotate. Gli operatori sono anche alla ricerca di asset industriali al fine di diversificare i loro portafogli attraverso l’acquisizione dei sempre più ampi e numerosi sviluppi built-to-suite (Bts) o built-to-own (Bto) progettati a partire dalle specifiche esigenze dei futuri inquilini o delle aziende (e-commerce avanzate, logistica del freddo, ecc.) operanti sul territorio nazionale e in grado di adattarsi alle continue evoluzioni di un settore moderno, flessibile e sostenibile.