Il mercato immobiliare internazionale si sta muovendo in una nuova fase, segnata da maggiore selettività degli investimenti, evoluzione delle asset class e nuove gerarchie geografiche. Lo dice l’ultimo report PwC Global & Italian M&A Trends nel Real Estate, secondo cui le dinamiche finanziarie degli ultimi anni hanno modificato profondamente il rapporto tra rischio e rendimento, spingendo gli investitori a privilegiare mercati resilienti, fondamentali solidi e progetti con elevato contenuto infrastrutturale ed energetico. In questo contesto, l’Italia torna a giocare un ruolo rilevante nello scenario europeo, sostenuta da una ripresa dei volumi e da un rinnovato interesse internazionale.
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Capitali globali nel real estate di Europa e Italia
A livello europeo e internazionale, i flussi di capitale immobiliare stanno convergendo verso città caratterizzate da liquidità, profondità di mercato e prospettive di crescita economica. Tra le principali destinazioni di investimento emergono Londra, Madrid, Parigi e Berlino, considerate poli capaci di offrire maggiore stabilità e dinamismo nel medio periodo. In questo scenario, Milano si afferma come uno dei mercati più attrattivi del continente, posizionandosi al settimo posto tra le città europee per prospettive di investimento, mentre Roma si colloca al sedicesimo posto grazie alle opportunità offerte dal residenziale e alla scarsità di uffici di pregio.
Italia in ripresa: le asset class più interessanti
Nel contesto europeo, il mercato immobiliare italiano ha registrato nel 2025 una performance particolarmente solida, con investimenti complessivi superiori a 12,6 miliardi di euro, il valore più elevato degli ultimi sei anni e in crescita del 28% rispetto al 2024. Il risultato è stato sostenuto da un quarto trimestre particolarmente dinamico, che ha generato da solo 4,5 miliardi di euro di investimenti, configurandosi come il miglior risultato trimestrale degli ultimi anni.
L’analisi per asset class evidenzia una significativa diversificazione dei capitali. Il retail si conferma il segmento leader per volumi, con 3,5 miliardi di euro di investimenti e una crescita del 49% su base annua, trainata soprattutto dalle operazioni realizzate nell’ultimo trimestre.
Il settore hospitality mostra una dinamica espansiva con quasi 2,4 miliardi di euro di investimenti, sostenuti in larga parte dalla riconversione di immobili di pregio in strutture ricettive di fascia alta rivolte alla clientela internazionale.
La logistica continua il proprio percorso di crescita strutturale, raggiungendo 2,2 miliardi di euro di investimenti annuali e registrando una progressiva compressione dei rendimenti prime, favorita dalla domanda internazionale per asset core.
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Il segmento office evidenzia una ripresa nella seconda parte dell’anno, con 700 milioni di euro investiti nel quarto trimestre, pur chiudendo il 2025 a 2 miliardi di euro e segnando una contrazione del 6% rispetto all’anno precedente. Milano si conferma il principale mercato direzionale del Paese, seguita da Roma.
Parallelamente, i comparti Living e Alternative emergono come driver strutturali di crescita, raggiungendo complessivamente 2,5 miliardi di euro e segnando un incremento del 51% su base annua. In particolare, il segmento dello student housing ha raddoppiato i volumi di investimento, mentre healthcare e data center continuano a suscitare un interesse crescente da parte degli operatori istituzionali.
Milano e Roma nella mappa europea degli investimenti
Nel confronto europeo, Milano consolida il proprio ruolo di hub immobiliare di riferimento grazie alla combinazione tra crescita economica e fondamentali immobiliari in miglioramento, mantenendo prezzi competitivi rispetto ad altre metropoli continentali. Roma, invece, rafforza la propria attrattività grazie alla scarsità di uffici prime e alle opportunità nel comparto residenziale, fattori che sostengono il posizionamento della capitale tra le destinazioni emergenti per gli investitori.
Le asset class più interessanti a livello globale
Parallelamente, si osserva una trasformazione strutturale delle asset class più ricercate. Le migliori prospettive di investimento sono attribuite ai data center, seguiti dalle nuove infrastrutture energetiche e dagli alloggi per studenti. Anche gli appartamenti serviti e il comparto sanitario mostrano un forte posizionamento nelle preferenze degli operatori istituzionali, segnalando un progressivo spostamento del capitale verso asset legati alla transizione digitale, alla sostenibilità energetica e ai cambiamenti demografici.
Tassi, rendimenti e nuova selettività degli investitori
Le dinamiche dei tassi d’interesse hanno avuto un impatto determinante sulla configurazione del mercato immobiliare globale. Tra il 2022 e il 2023 l’aumento dei tassi ha generato un adeguamento lento dei cap rate, condizionato dalla scarsa liquidità dell’asset class immobiliare. Successivamente, tra il 2024 e il 2025, la stabilizzazione o riduzione dei rendimenti obbligazionari non è stata accompagnata da una compressione proporzionale dei cap rate, determinando una riduzione dello spread tra rendimento immobiliare e tasso risk-free.
Questa compressione dello spread segnala una diminuzione del premio di illiquidità e una riduzione del margine di sicurezza per gli investitori. In un contesto caratterizzato da rendimenti più contenuti, la creazione di valore dipende sempre più dalla crescita organica dei canoni di locazione e da una gestione attiva degli asset, che include riposizionamento, rilocazione e ottimizzazione dei costi operativi.
Investimenti immobiliari alla ricerca di valore
Il mercato evidenzia inoltre una crescente polarizzazione tra asset core e value-add. Gli immobili di alta qualità continuano a registrare rendimenti stabili o in compressione, mentre il segmento value-add presenta un ampliamento dei rendimenti e un maggiore profilo di rischio. Le strategie di investimento riflettono questo scenario: il 47% degli operatori continua a privilegiare approcci value-add, ma si osserva una significativa ripresa delle strategie core, scelte dal 38% degli investitori rispetto al 21% dell’anno precedente.
Anche l’uso della leva finanziaria tende a diventare più prudente. Con spread più ridotti, anche modesti incrementi del costo del capitale possono compromettere la redditività delle operazioni, spingendo gli operatori a ridurre i livelli di indebitamento e ad adottare strutture finanziarie più conservative.
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Prospettive 2026: crescita selettiva e nuovi driver strutturali
Le prospettive per il 2026 delineano un mercato immobiliare globale sempre più orientato alla qualità degli asset e alla solidità dei fondamentali. In un contesto di spread ridotti e rendimenti compressi, gli investitori sono chiamati a selezionare con maggiore attenzione localizzazione, qualità dei conduttori e conformità agli standard ESG. La performance futura dipenderà sempre meno dalla rivalutazione finanziaria e sempre più dalla capacità degli asset di generare reddito stabile e sostenibile nel tempo.
In questo quadro, l’Italia si presenta come un mercato in ripresa, inserito in un contesto europeo competitivo ma favorevole agli investimenti selettivi. La combinazione tra crescita dei volumi, diversificazione delle asset class e rinnovata attrattività delle principali città suggerisce una fase di consolidamento che potrebbe rafforzare il ruolo del Paese nella geografia globale del real estate istituzionale.
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